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2023年1-9月房地产企业销售表现·观点月度指数



2023年1-9月房地产企业销售表现·观点月度指数

9月100家房企单月销售2849亿元,环比提升12.6%

观点指数 “2023年1-9月房地产企业销售表现”研究成果显示,9月份前100房企实现权益总销售金额2849亿元,同比下降42.2%,环比上升12.6%。1-9月份,前100房企累计实现权益销售金额31095亿元,同比下降16.9%。

价格压力或缓解,行业转型持续推进

国家统计局数据显示,8月份70个大中城市新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有17个,比上月减少3个;一线城市新建商品住宅销售价格由持平转为下降0.2%,其中北京、广州和深圳环比分别下降0.2%、0.3%和0.6%,上海环比上涨0.1%。

数据来源:国家统计局、观点指数整理

二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%,降幅与上月相同;三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%,降幅比上月扩大0.1个百分点。

观点指数认为,价格的适度调整有利于销售去化,进而维持市场的流动性。由于二三季度销售较弱,因此价格承压,随着一些不必要的交易限制政策出台,市场活跃度有望提高,价格压力亦可能缓解。

二手房价方面,8月份一二三线城市二手住宅销售价格环比继续下跌,一线城市跌幅收窄。8月二手住宅销售价格指数显示,北京环比上涨0.4%,上海、广州和深圳环比分别下降0.3%、0.6%和0.2%;二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.5%和0.4%,降幅均与上月相同。

数据来源:国家统计局、观点指数整理

观点指数认为,政策宽松之下,一些屋主趁机挂牌二手房,导致近期多个城市二手房挂牌量增加,购房者议价空间变大,因此成交上价格可能有一定程度下降,9月以来多地限购出现放松,二手房交易的双方预期出现变化,未来价格走势变数很大。

销售方面,根据国家统计局数据,1-8月全国累计商品房销售金额78158亿元,同比下降9%;全国累计商品房销售面积73949万平方米,同比下降15.9%;商品房销售均价为10569元/平方米,同比上升9.1%。

数据来源:国家统计局、观点指数整理

8月单月,全国商品房销售金额7708亿元,环比上升4.7%,同比下降23.7%;商品房销售面积7048万平方米,环比上升4.8%,同比下降24%。

值得注意的是,行业调整进入第三年,越来越多城市加入现房销售试点的队伍。近期,成都发布《关于支持商品住房现房销售促进行业高质量发展的通知》,并表示研究制定信贷、税费、不动产登记等支持政策,鼓励现房销售;另外,雄安新区取消商品住房预售,实行现房销售。

上述政策比起此前在土地出让的现房销售试点更为进取,也意味着行业转型在持续推进。

限购松绑,项目把握时机开盘

政策层面,近期“认房不认贷”、存量房贷利率下调、限购放松等多个热点持续引发关注。

观点指数整理了20个样本城市近期的房地产政策,在“认房不认贷”上,大部分样本城市均有正式发文,此外还有东莞、三亚、新疆等超过20个城市表示,在当地无房者,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。扬州则在此基础上加码,表示无在还贷款者购二套亦可按首套住房执行住房信贷政策。

限购方面,南京、合肥、武汉等城市已全面取消限购,样本城市中仍存在限购区域的城市是四个一线城市,以及及杭州、成都、苏州、厦门、长沙、天津、西安。

9月20日广州《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》将限购区调整为越秀、海珠、荔湾、天河、白云(不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇)、南沙等区,非本市户籍居民家庭购房要求调整为连续2年在本市缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明。并将越秀等9区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

政策出台后,广州二手房挂牌量、新盘来访量均出现上升,万博悦府、联投文津府等项目趁此机会开盘,成交气氛较好。

首付比例方面,分为首套最低20%、25%、30%和二套最低30%、35%、40%三档,一线城市最低为首套30%,二套40%,但北京、上海可能在此基础上有上浮,其余城市主流首付比下限为首套20%,二套30%。

房贷利率方面,不同城市之间的差别较大,目前房贷利率最低的一批城市如珠海、南宁等首套商业房贷利率为LPR-60BP,即3.6%;厦门、郑州等城市首套房商贷最低3.7%;青岛、重庆则为4.0%;一线城市首套房商贷利率最低为4.1%。

需要注意的是,尽管房贷利率调整,但许多城市表示购二套房或以上将暂停发放贷款,超出合理范围的购房需求将不被支持。

前8月竣工面积同比上升7%,新开工或继续收缩

施工方面,从国家统计局公布的数据来看,1-8月房地产累计新开工面积63891万平方米,同比下降32.6%,降幅较上月收窄0.4个百分点。8月单月房地产新开工面积6922万平方米,环比下降2.4%,同比下降28.7%。

竣工方面,1-8月房地产累计竣工面积43726万平方米,同比上升7%,升幅较上月扩大2.8个百分点。8月单月房地产竣工面积5321万平方米,环比上升18.2%,同比上升32.4%。

数据来源:国家统计局、观点指数整理

另外,开发投资方面,2023年1-8月房地产投资开发实际到位资金146579亿元,同比下降14.1%。

行业投资收缩,企业大多将资源投向华东、华北和华南的强一二线城市,新开工在未来短期内仍将收缩;竣工方面在政策扶持和企业自觉的“保交付”策略下保持稳定的水平。

土地投资方面,一方面地块投资测算更加严谨,另一方面企业采取“以销定投”的方式衡量投资强度,销售表现较差导致部分企业土地投资积极性较低,财政部数据显示,1-8月国有土地使用权出让收入27096亿元,同比下降19.6%。

本文源自:观点网